양도세 계산 예제 총정리｜부동산 양도소득세 쉽게 계산하기
부동산 양도소득세는 계산 구조만 이해하면 생각보다 복잡하지 않습니다. 이 글에서는 실제 숫자를 넣어 1세대 1주택, 일반 과세, 다주택자의 양도세 계산 과정을 단계별로 설명합니다.
1. 양도소득세 계산 구조 한눈에 보기
양도세 기본 계산 공식
- 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
- 과세표준 = 양도차익 – 각종 공제
- 산출세액 = 과세표준 × 세율
- 최종세액 = 산출세액 + 지방소득세(10%)
2. 계산 예제 ① 1세대 1주택 비과세
✔ 조건
- 취득가액: 5억 원
- 양도가액: 10억 원
- 보유 5년 / 거주 3년
- 1세대 1주택 요건 충족
✔ 계산
양도가액이 비과세 기준 이하이므로 양도차익 5억 원 전액 비과세
👉 납부할 양도소득세: 0원
3. 계산 예제 ② 1세대 1주택 (고가주택 과세)
✔ 조건
- 취득가액: 6억 원
- 양도가액: 15억 원
- 보유·거주 요건 충족
✔ 계산 개념
고가주택은 기준 금액 초과분에 대해서만 과세됩니다.
- 양도차익: 9억 원
- 과세 대상 비율 적용
- 장기보유특별공제 적용 후 과세
👉 실제 세액은 수천만 원 수준 발생 가능 (보유·거주 기간에 따라 차이 큼)
4. 계산 예제 ③ 일반 1주택 과세 사례
✔ 조건
- 취득가액: 4억 원
- 양도가액: 7억 원
- 보유 1년 6개월 (비과세 요건 미충족)
- 필요경비: 3천만 원
✔ 계산
- 양도차익: 3억 원
- 과세표준: 약 2.7억 원
- 적용 세율: 누진세율
👉 양도세 + 지방소득세 합산 약 수천만 원
5. 계산 예제 ④ 다주택자 양도세 계산
✔ 조건
- 조정대상지역 2주택자
- 취득가액: 5억 원
- 양도가액: 9억 원
- 보유 3년
✔ 계산 특징
- 기본세율 + 중과세율 적용
- 장기보유특별공제 제한
👉 일반 1주택 대비 세금이 2배 이상 증가할 수 있음
6. 양도세 계산 시 꼭 확인해야 할 체크포인트
- 보유기간·거주기간 정확한 날짜
- 필요경비 증빙 여부
- 주택 수 판단 기준
- 중과 대상 여부
FAQ｜양도세 계산 관련 질문
Q1. 계산은 직접 해야 하나요?
대략적인 계산은 가능하지만, 실제 신고 전에는 전문가 검토가 안전합니다.
Q2. 비과세여도 계산해야 하나요?
네. 비과세 요건 확인 및 신고를 위해 계산 과정은 반드시 필요합니다.
Q3. 양도세 계산기만 믿어도 되나요?
참고용으로는 좋지만, 복잡한 경우 오차가 발생할 수 있습니다.
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